Frezza

INQUADRAMENTO TERRITORIALE

Il comprensorio Acilia-Madonnetta è situato in una zona caratterizzata da una notevole disomogeneità insediativa, in quanto costituita da edificazione abusiva antica e recente, quartieri P.e.e.p. e borgate di origine fascista. Si tratta di un'area di grande interesse strategico per l'organizzazione di tutto l'insediamento della zona di Acilia, compresa tra il Tevere e la via Cristoforo Colombo e, nello stesso tempo, di notevole valore ambientale. La società Finleonardo SpA ha presentato al VI Dip.to del Comune di Roma in data 21/02/2008, prot. 4042 un SAP per la Centralità con destinazioni riguardanti: uffici, commercio, residenze, tempo libero, servizi pubblici di livello locale, attività scolastiche dell’obbligo, sanitarie; le suddette previsioni consistevano in 351.582 metri quadrati di Sul suddivisi in 194.174 mq Pubblici e 157.408 mq Privati. Si era previsto inoltre il potenziamento della accessibilità alla rete viaria di livello urbano. Con la presente variante si intende allocare nel grande complesso ex Italcable funzioni di livello urbano e nazionale che nell’area circostante non è stato possibile reperire e che farebbero da volano per il decollo urbanistico dell’intera area.

IMPOSTAZIONE DELLA CENTRALITA' DA PRG

Ad Acilia nell’impostazione del progetto urbano, in conformità a quanto disposto nell’appendice 2 delle NTA la Finleonardo aveva proposto per il 55% attività di interesse pubblico e per il restante 45% edilizia residenziale secondo i seguenti indirizzi: Complesso universitario e di ricerca, Presidio Ospedaliero, servizi di livello municipale, Attività ricettive, Multisala cinematografica, Attività sportive, medie strutture di vendita.

In sostanza, se le funzioni fossero state approvate e realizzate, la Centralità di Acilia si sarebbe caratterizzata per la presenza di attività ricettive, tempo libero e di servizi superiori in un quadrante metropolitano strettamente legato all'aeroporto di Fiumicino attraverso le nuove infrastrutture previste dal PRG. L’inquadramento di SAP non sottovalutava le questioni aperte per Acilia, da approfondire, sia da parte privata che da parte pubblica, che sono legate agli indirizzi programmatici di fondo per questo quadrante urbano. La questione principale riguarda il rapporto tra la centralità ed il sistema insediativo, la grande viabilità di collegamento con l'autostrada Roma- Civitavecchia, la nuova fermata della Ferrovia Roma Lido, ed il people mover di oltre un chilometro di collegamento tra la ferrovia, la Centralità ed i quartieri di Acilia ed Infernetto, che potrebbe divenire un sistema di collegamento più ampio con Palocco, Infernetto ed Acilia.

Anche a livello locale la Centralità secondo la previsione di PRG può svolgere un ruolo determinante. Infatti l’attuale abitato di Acilia è oggi sprovvisto di "punti di eccellenza". La Centralità potrebbe essere, anche in questo contesto, necessaria per migliorare la qualità urbana, per costituire il centro città dell'agglomerato urbano di Acilia trasformato in vera città autonoma. Quindi, rafforzamento del Quadrante urbano e creazione della città di Acilia. Inoltre la proposta, alla scala metropolitana, del "Distretto Internazionale" può assumere oggi un significato ancor più rilevante, se rapportata al nuovo quadro di riferimento territoriale elaborato dai Comuni di Roma e di Fiumicino (Nuova Fiera di Roma, Centralità di Acilia, Polo Metropolitano dei Servizi, la Porta dei Porti) dotato di strutture di servizio (congressuali, espositive, ricettive, ricreative, culturali, ambientali, sportive) di alto livello nazionale ed internazionale: un vero e proprio "nuovo foro" che porterebbe Roma, per la qualità dei servizi che occorre realizzare, ad un livello pari o addirittura superiore alle altre capitali europee ed internazionali.

L’abitato di Acilia è oggi in condizioni quasi opposte alle potenzialità descritte, per la debolezza strutturale interna e per le condizioni di sofferenza di relazioni trasversali: nel primo e nel secondo dopoguerra hanno prevalso le relazioni longitudinali forti, prima con la costruzione, a metà degli anni '30, della via del Mare (al tempo una delle prime autostrade italiane) e successivamente con la via Cristoforo Colombo per servire l' Eur e la zona di Palocco; infine a metà degli anni '60 con l'autostrada Roma Fiumicino-Civitavecchia per collegare la città con l'aeroporto e il porto di Civitavecchia. I collegamenti trasversali sono rimasti abbastanza deboli soprattutto tra Ostia e Acilia verso Fiumicino: l'unico collegamento esistente è costituito dalla bretella che dopo Ostia antica collega la via del Mare all'aeroporto ed a Fiumicino. Anche il territorio interno ad Acilia è costituito da ambiti autonomi separati tra loro in cui sono assenti adeguate connessioni. L’incompleta area con maglia a scacchiera, in molti casi non completata, crea seri problemi di discontinuità per il traffico locale. Inoltre i punti di connessione delle diverse direttrici sono risolti con incroci, svincoli, sottopassi e cavalcavia inadeguati e insufficienti a sopportare i flussi del traffico attuale. Inoltre la rete stradale coesiste con i tracciati dei canali di bonifica: li subisce, talvolta correndo parallelamente ai canali, in altri casi scavalcandoli sempre con piccoli ponti inadeguati a sopportare i flussi di traffico già presenti nella zona.

L’urbanizzazione si è diffusa su un terreno di bonifica che con i suoi canali di drenaggio ha condizionato lo sviluppo urbanistico di un'area della quale si sono ormai completamente perdute le caratteristiche geomorfologiche. I canali di bonifica hanno un rilevante interesse ambientale ed idrogeologico per l'assetto morfologico della zona e percorrono l'ambito da nord a sud; in particolare il canale Palocco raccoglie le acque meteoriche e le conduce al mare Tirreno, nella spiaggia della tenuta di Castel Porziano. Attualmente sia le acque reflue che di scarico costituiscono barriere naturali e non elementi integrati allo spazio urbano. L’edificazione mostra un elevata disomogeneità per lo sviluppo urbano non regolamentato. L’alternanza casuale tra brani di città, pianificata e non, ha determinato un contesto privo di disegno urbano unitario: si alternano costantemente blocchi di edilizia pubblica, villette abusive, case unifamiliari e bifamiliari. Cosi l' alternanza di aree verdi disseminate in un territorio frazionato, aree difficilmente fruibili tra i blocchi residenziali, contribuisce ad un habitat dispersivo per i notevoli "salti di scala”. L’unico fattore configurante è dato dal verde di maggiore consistenza: il vero fattore che definisce l'isolamento e, quindi, la riconoscibilità della città di Acilia. Si pensi al sistema del verde della Pineta di Castelfusano, della tenuta presidenziale di Castelporziano, all'interno della riserva naturale del Litorale, o interno all'agglomerato di Casal Palocco. Allora si potrebbe dire che il progetto urbano per Acilia deve andare di pari passo col Progetto della Centralità ed anzi trovare in essa motivi orientativi. Per altro gli strumenti attuativi sono tanti e difformi: richiedono una visione riunificata. Il programma di Recupero Urbano di Acilia Dragona introduce, nella proliferazione urbana di villette abusive e spazi dilatati dei quartieri pianificati di edilizia pubblica, una integrazione tra funzioni diverse, servizi pubblici e privati, piazze, nuove residenze e aree verdi attrezzate. Esso promuove tre sistemi: il sistema degli spazi urbani, della mobilità, dei valori storici e ambientali, integra le parti di città tra loro sconnesse ed individua "micro centralità" che consentono di dare identità ai luoghi per ridurne la marginalità. Prevede verso nord un circuito ecologico tra Acilia e sponde del Tevere. I Piani per l'Edilizia Residenziale Pubblica hanno svolto un ruolo di ricucitura urbanistica con l'abusivismo edilizio. I piani particolareggiati delle zone "O" hanno programmato una sanatoria urbanistica, acquisendo aree per il verde e i servizi e completamenti edilizi adeguati, in un quadrante tra i più segnati dall' abusivismo che solo la tenuta presidenziale di Castel Porziano è stata in grado di interrompere. I piani di lottizzazione in essere consentono oltre 20.000 abitanti. Gli interventi infrastrutturali di settore, programmati, riguardano: un nuovo ponte per l'attraversamento del Tevere che parte dall'autostrada Roma-Civitavecchia e dalla nuova Fiera di Roma fino a via del Fosso di Dragoncello; il potenziamento della via del Mare; gli svincoli della via Cristoforo Colombo; la trasformazione dell' attuale ferrovia Roma Lido in linea B della metropolitana ed una nuova fermata, il nuovo tracciato dello scavalcamento della via del Mare ed il nuovo svincolo che consentono anche di integrarsi al corridoio di trasporto pubblico previsto dal PRG che, dalla nuova fermata di Acilia Dragona, porta verso la Centralità tramite metropolitana leggera.

VALENZA RIQUALIFICATIVA DELLA CENTRALITA'

La realizzazione della Centralità produrrà una generale inversione di tendenza. I nuovi assetti stradali e gli svincoli assicureranno una riconnessione esterna di Acilia con l'area urbana circostante, rafforzata ulteriormente dall' ammodernamento e dal potenziamento della rete su ferro, ed una maggiore coesione interna di tutto l'abitato. Sarà assicurata in questo contesto una adeguata dotazione di servizi primari e secondari, servizi sanitari e sociali, educativi, culturali, ricreativi e per il tempo libero.

La nuova pianificazione permetterà (insieme al Programma di Recupero Urbano Acilia Dragona) di ricostruire una maglia di carattere locale e urbano riunificando parti della vecchia borgata con il nuovo quartiere. Inoltre la Centralità offrirà l'occasione di realizzare per la città di Acilia, in posizione centrale rispetto all'agglomerato edilizio, un parco urbano, un nuovo sistema del verde, interconnesso anche con la parte più storica di questa area periferica romana. La Centralità dovrà essere motore ed occasione per dare nuova forma, attuale e vitale, all'ambito di Acilia, valorizzando la struttura morfologica e le modalità fruitive. Nel disegno della Centralità si è fatto ampio uso degli elementi del verde, dell' acqua e della terra segnata da linee e tracciati; questi interagiscono con la struttura degli elementi artificiali creandone una nuova che condiziona e qualifica quella insediativa.

Il verde ha funzione non solo mitigante, ma strutturante e condizionante il tessuto insediativo.

PROPOSTA DI VARIANTE DELL'AMBITO DELLA CENTRALITA'

La società Finleonardo S.p.A. è proprietaria dal 2006 di un complesso immobiliare costituito da aree ed immobili in zona Macchia Palocco, nel XIII Municipio.

Al suo interno si trovano tre grandi edifici, delle dimensioni complessive di circa 60.000 metri quadrati, e più precisamente: un palazzo cielo terra con annesso terreno, destinato a centro telecomunicazioni comprensivo delle unità destinate a depositi, caserme e sottostazioni, identificato al NCU di Roma foglio 1074, mappale 993 Z.C. 6° categoria D/8, rendita catastale euro 1.021.562.08 a cui sono graffati i mappali stesso foglio 994, 995, 996, 997, 998,1000, 1001, 1002, 1003, 1049, 1050, denominato “Centrale”;

un palazzo anch’esso cielo terra, con annesso terreno, destinato a centro elaborazione dati, identificato al NCU di Roma foglio 1074, mappale 1041 sub 501 Z.C. 6° categoria D/8 rendita euro 125.354,42 a cui è graffato il mappale 1558 sub 502 stesso foglio, denominato “CED”; e un palazzo, con annesso terreno destinato a centro di formazione identificato al NCU di Roma al Foglio 1074, mappale 165 Z.C. 6° Categoria D/8, rendita euro 84.698,93 a cui sono graffati i Mappali stesso foglio n.n. 166, 167 sub 1, 167 sub 3, 341 e 342, denominato FORM.

Infine si osserva che la proposta d’intervento riveste carattere di particolare interesse pubblico, sia per gli effetti occupazionali, sia per il considerevole contributo del presente programma di interventi alla riqualificazione di un esteso ambito urbano di considerevole interesse storico, culturale e tecnologico. Un ruolo da protagonista sarà svolto dalla riqualificazione, ad uso di Polo di Eccellenza nel campo delle telecomunicazioni, del complesso Ex Italcable, pietra miliare nella storia Italiana delle telecomunicazioni nonché potenziale polo di Cloud Computing e didattica specialistica; La Finleonardo ha inteso formulare una proposta di intervento in variante agli artt. 15 e 65 delle NTA del PRG vigente per il profilo specifico delle procedure attuative, al fine di corrispondere ad esigenze di semplificazione e accelerazione dei processi amministrativi volti al perseguimento di finalità pubbliche considerate di valore strategico, senza peraltro incidere sui parametri urbanistici fondanti;

Pertanto si ritiene opportuno il ricorso, in alternativa al Progetto Urbano, alla procedura dell’Accordo di Programma, ai sensi dell’art. 34 del Testo Unico Enti Locali n. 267 del 2000; Con le delibere consiliari n. 33/2003 e 64/2006, l’intera area su cui si trovano sia i terreni di proprietà della società Aree Urbane, sia i terreni ed i fabbricati CED e FORM della Finleonardo, veniva inserita all’interno di un vasto perimetro, disegnato dall’Amministrazione Comunale e riportato nelle schede allegate alle norme Tecniche di Attuazione, nell’ambito del quale veniva prevista la possibilità, per i privati, di presentare un progetto (Schema di assetto preliminare, SAP), per la realizzazione tramite uno specifico strumento urbanistico, di importanti volumetrie.Il principale motivo dell’acquisto del Complesso Immobiliare da parte della Finleonardo, risiedeva nelle rilevanti potenzialità edificatorie che da questo acquisto sarebbero potute derivare. I terreni sono costati alla Finleonardo SpA ingenti risorse economiche. L’idea era quella di presentare all’Amministrazione Comunale, una volta acquistati i terreni ed i fabbricati, un proprio “Schema di assetto preliminare” per la realizzazione di un proprio “Progetto Urbano”, e dunque dell’intera Centralità, eventualmente espropriando se del caso i terreni della società Aree Urbane.

La Finleonardo ha presentato nel 2008 al Comune di Roma il proprio Schema di Assetto Preliminare preordinato alla realizzazione della intera Centralità.

Nonostante ciò, l’Amministrazione Comunale non ha assunto decisioni in merito, ma al contrario ha evidenziato criticità circa il diritto di Finleonardo a presentare proposta essendo la stessa titolare della maggioranza del valore catastale del comprensorio e non dell’imponibile I.C.I. delle aree edificabili (art.15 co 15 NTA del PRG).

A tal proposito la Finleonardo ha attivato ricorso alla Giustizia Amministrativa per la illeggittimità del processo approvativo della citata norma di PRG.

Ma nelle more della conclusione di tale procedimento si chiede al Comune di voler rivedere il perimetro della centralità includendo l’area con accesso da via di Macchia Palocco 233 attualmente concessa in affitto a Telecom.

Ciò anche sulla base delle seguenti valutazioni:

- La previsione di PRG della centralità delinea uno sviluppo edilizio estensivo con un notevole impatto in termini di consumo di nuovo suolo che passerà da una realtà ex agricola ad una urbana completamente infrastrutturata ed edificata;

- In questa centralità non si è inclusa, invece, un’area con urbanizzazione ed edificazione ultraventennale (Ex Italcable) ora Telecom che oggi è notevolmente sottoutilizzata e corre il rischio di chiusura per dismissione o delocalizzazione delle attività attualmente in essere;

- Il complesso predetto con ingresso in via Macchia Palocco, n. 233 occupa una area di circa 22ha per circa 200.000 mc che potranno essere sottoposti ad un processo di ristrutturazione se inseriti nel circuito virtuoso della riqualificazione di questo ambito urbano.

- Sarebbe infine possibile qualificare la progettazione della ristrutturazione urbana di questo ambito con un progetto di “smart city”. Ciò sia in termini di contenimento energetico e sviluppo di fonti rinnovabili che di connettività a banda larga e mobilità innovativa, tutto ciò anche mettendo a frutto reti tecnologiche esistenti e know how sedimentato in loco grazie alla lunga esperienza ex Italcable ed ora Telecom.

Da quanto predetto, in sintesi, scaturisce la utilità di inserire il complesso edilizio e le aree libere di pertinenza nel comprensorio Acilia Madonnetta modificando il perimetro della centralità.

Ciò consentirà di riutilizzare per finalità produttive, terziarie e di servizi pubblici una vasta area già urbanizzata, sulla quale sarebbe possibile, inoltre realizzare anche edilizia residenziale convenzionata, agevolata o sovvenzionata con una utile integrazione funzionale con le altre destinazioni d’uso.